Купля-продажа земельного участка — делаем правильно

Для того, чтобы сделка по отчуждению земли проводилась максимально корректно и правильно, и в дальнейшем она не была признана недействительной, нужно соблюдать все требования действующего законодательства. Купля-продажа земельного участка является двусторонним соглашением между субъектами договора. Для данной процедуры требуется подготовка определённой документации, а также государственная регистрация.

Общие правила проведения сделок с недвижимостью

Проведение купли-продажи земельного участка, а также других объектов недвижимости четко обозначено в Гражданском кодексе РФ и ФЗ РФ 218. Договор по передаче имущественного права может быть признан недействительным в том случае, если его заключили с нарушением определённых мотивов. В соответствии с указанным законопроектом продавец, а также покупатель при подписании данного документа должны учитывать следующие нюансы:

• Они должны проводить разнообразные юридические операции только с теми объектами, которые стоят на учёте в Росреестре.
• Заключать договор купли-продажи земельного участка могут только те собственники, права которых были подтверждены документально. Арендаторы не могут продать землю.
• После того, как будут переданы имущественные права на земельный участок, будет сохранён вид целевого использования, а также категория данного надела. Если необходимо поменять параметры участка, собственник должен подать заявление.
• Покупатель земли может стать полноценным собственником только после того, как будут оформлены имущественные права, а также получена выписка ЕГРН.
• Если надел находится в собственности всего одного человека, договор купли-продажи не нужно заверять в нотариальной конторе. Обращение к нотариусу необходимо в том случае, если имущество является общей долевой собственностью.

Если вам необходимо продать, либо же купить землю, нужно подготовить определённую техническую документацию, в числе этой документации будет находиться и межевой план. Сделать самостоятельно это нельзя, для проведения данной процедуры нужны профессиональные знания, а также использование специализированного оборудования.

Помочь во время проведения землеустроительных работ, а также оформления бланков на объект могут в компании «Кадастровое бюро – Недвижимость».

Какие должны быть документы на участок

Перед тем, как заключать договор купли-продажи земельного участка, вам необходимо убедиться в том, что у владельца имущества имеется полный комплект документов, которые подтверждают его полномочия. Продавец должен подготовить все бланки, в которых будут содержаться характеристики реализуемого надела, а также его технические параметры. В данную документацию, которая нужна для заключения документов, будут входить следующие бумаги:

• Документ, на основании которого возникло право собственности на объект.
• Выписка ЕГРН — единственный источник достоверной информации на недвижимость. В справке указаны сведения из Росреестра. Сюда входят технические характеристики имущества, ФИО его собственников, данные об имеющихся обременениях.
• Кадастровый паспорт участка.
• Техплан на строения, которые расположены на территории отчуждаемого надела.
• Межевой план.
• Акт согласования установленных границ участка.

Список документов является базовым, в зависимости от того, какие у сделки особенности, могут использоваться и другие документы. К примеру, если продавец состоит в браке, необходимо предоставить разрешение на продажу от второй половины.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Информация о зарегистрированных в рос реестре объектах недвижимости используется для того, чтобы сформировать публичную кадастровую карту Российской Федерации. При помощи такой интерактивной карты абсолютно любое заинтересованное лицо может найти необходимый участок, либо другую учетную единицу, а также изучить её характеристики. Вся информация о данном зарегистрированном объекте располагается в открытом доступе. Если нужно документально подтвердить все параметры данного имущества, можно заказать выписку из ЕГРН, данную справку можно получить в Росреестре, при помощи МФЦ, либо онлайн. В данном документе будет содержаться следующая информация:

• Вид объекта недвижимости.
• Кадастровый номер и стоимость.
• ФИО правообладателей.
• Описание характеристик.
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид.
• Дату постановки на Кадастр.
• Реквизиты госрегистратора.
  
  

Как происходит оформление сделки купли-продажи земли

Перед тем, как проводить куплю-продажу земельного участка, необходимо внимательно изучить всю документацию на имущество, проверить объект, а также его правообладателя на юридическую чистоту. Владелец должен изучить, соответствуют ли фактические параметры земельного участка той информации, которая указана в документации. Кроме того, он может проанализировать всю историю передачи имущественного права на данный объект. До того, как будет заключено соглашение, участники сделки должны тщательно обсудить порядок передачи денег, а также имущества друг другу. Нужно обсудить то, в какую дату будут зарегистрированы права покупателя, заключение предварительного договора, а также внесение аванса. Текст может быть составлен самостоятельно, однако, лучше всего обратиться к риелтору, нотариусу, либо юристу.

Выбор земельного участка и проверка юридической чистоты

Перед тем, как решиться на сделку купли-продажи земли, покупателю нужно тщательно осмотреть территорию, а также изучить техническую документацию. Лучше всего проводить анализ информации при помощи выписки из ЕГРН, информацию о владельцах, а также всех обременениях. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что все границы установлены. Если межевание не проводилось, могут появиться конфликты с соседями дальнейшем.

Для того, чтобы избежать таких споров, лучше всего приобрести участок, который уже был размежеван. Любые инженерные изыскания можно заказать в компании «Кадастровое бюро – Недвижимость».

Аванс или задаток

После того, как будут обсуждены все основные условия купли-продажи земельного надела, все стороны могут подтвердить свои намерения по отчуждению данного имущества предварительного договора купли-продажи. Суть данного соглашения заключается в том, что покупатели должны провести имущественную сделку в установленные сроки. В данном документе будет указан предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия по расчёту, а также срок подписания основного соглашения. Кроме того, в предварительном договоре нужно указать сумму аванса, либо задатка.

Вид платежа для обеспечения выполнения условий по купле-продаже земельного участка выбирают сами участники. Авансом называют деньги, которые вносит покупатель в счет основной задолженности. Данная сумма подлежит возврату в том случае, если юридическая операция не произошла вне зависимости от причин. Задаток возвращают только в том случае, если купля-продажа не состоялась по вине продавца.

Подписание договора и оплата

После того, как будут проверены все характеристики надела, предоставлены необходимые документы, стороны могут начать заключение договора. В договоре купли-продажи участка можно найти следующие пункты:

• Описание предмета сделки (площадь, адрес, категория, сведения из госкадастра).
• Документ, на основании которого продавец владеет имуществом.
• Права и обязанности субъектов сделки.
• Стоимость ЗУ.
• Порядок взаиморасчетов.
• Перечень документов, на основании которых составлено соглашение.

Договор купли-продажи должен быть оформлен в письменном виде. В обязательном порядке заверяют данный документ у нотариуса в том случае, если речь идёт о продаже доли имущества, либо одним из совладельцев является несовершеннолетний гражданин.

Регистрация сделки и права собственности

После того, как будет подписан договор купли-продажи земельного участка, нужно зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Новый собственник вступит в права, а также станет полноценным владельцем только после того, как будут проведены все регистрационные действия, информация будет внесена в базу. Оформляют полномочия покупателя при помощи следующих способов:

• Росреестр — подать заявлению на регистрацию купли-продажи можно лично в территориальное отделение госорганизации или онлайн на официальном сайте госрегистратора. К заявлению нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины и экземпляр соглашения.
• МФЦ — провести регистрацию купли-продажи можно через многофункциональный центр. Сотрудник МФЦ принимает документы, выдает расписку с указанием даты проведения регистрационных действий. После рассмотрения заявки сведения вносят в базу Росреестра, а владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его полномочия.
• Нотариус — стороны ДКП могут обратиться к нотариусу, который составит текст соглашения, проверит документы и объект на юридическую чистоту, передаст договор на регистрацию в Росреестр.

После того, как будет зарегистрирована передача права собственности на объект, владелец получит выписку ЕГРН. Документ подтверждает право покупателя время разнообразных операций.

Причины приостановки и отказа регистрации земельного участка

Бывают ситуации, когда Росреестр приостанавливает действия по регистрации земельного участка, либо же отказывает в переходе имущественных прав. Данная ситуация может случиться в данном случае:

• Ошибки в предоставленных бланках или подача неполного комплекта документов.
• Наличие каких-либо обременений (сервитут, залог, арест).
• Земля предоставлена арендатору в долгосрочное пользование.
• Наличие задолженности по налогам у продавца.
• Продавец владеет ЗУ на основании концессионного соглашения.

Причины и сроки приостановки регистрации купли-продажи земельного участка указаны в ст. 26. ФЗ РФ № 218.

Сроки и стоимость оформления сделки

Проводится регистрация права собственности на недвижимое имущество примерно в течение 10 дней. Точное время проведения действий по регистрации будет зависеть от того, каким способом вы подавали заявление. В стоимость оформления сделки будут включены расходы на госпошлину, а также услуги нотариуса, если к нему обращались. Размер государственной пошлины которую необходимо оплатить за регистрацию передачи имущественного права, будет зависеть от того, какой у владельца статус. Физическое лицо должно заплатить 2000 руб., если же покупает юридическое лицо, то пошлина будет составлять 22 000 руб.

Заказать услуги оформления купли-продажи земельного участка, а также других документов можно в компании компаний «Кадастровое бюро – Недвижимость». Для того, чтобы обсудить условия, а также получить бесплатную консультацию, можно обратиться в компанию онлайн, либо по телефону 8 (800) 300-60-51

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

В том случае, если купля-продажа земельного участка проводилась с нарушением законодательных норм, сделка может быть признана недействительной. В соответствии с законодательством договор может быть оспорен в следующих случаях:

• Продавец является несовершеннолетним гражданином и не предоставил согласие опеки на проведение сделки.
• Владелец не отдавал отчет своим действия во время подписания договора.
• Купля-продажа проводилась под давлением или угрозой жизни.
• Покупателя ввели в заблуждение относительно параметров объекта.
• Одна из сторон была вынуждена согласиться на сделку ввиду сложных жизненных обстоятельств.

Время действия исковой давности по договору составляет один год с той даты, когда человек узнал, что его права нарушаются.