Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

Для регистрации жилого объекта на землях ЛПХ либо же ИЖС непременно потребуется получение разрешения на строительство. Часты случаи, когда собственники земли начинают строительство, и при всем этом, не оформив разрешение в соответствии с законом. Это закономерно приводит к сложной ситуации, когда попросту оказывается невозможной регистрация построенного дома. О том, как должна осуществляться регистрация жилого объекта на земельном участке и прочие нюансы вы узнаете из данной статьи.

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Под землями ИЖС подразумеваются площади, созданные для индивидуального частного строительства. Земли этой категории имеют два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, или разнородные вспомогательные здания (хозяйственные постройки, бани, гаражи и т.д.).

Хотя строительство на землях ИЖС хорошо регламентировано законом, закон не дает точного определения такому понятию как объект индивидуального жилого строительства. Некоторые критерии имеются в Градостроительном кодексе (ГрК), но там не указаны определения понятия. Второй документ, где включены свойства, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. Согласно этим нормативным документам, индивидуальным домом может считаться:

• Отдельно стоящий дом без общих фасадов с иными объектами. Так, например, таунхаус или идентичные строения для проживания сразу нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не могут являться объектами ИЖС.
• Дом, созданный для постоянного проживания одной семьи. Немаловажный фактор, который в обязательном порядке учитывается при получении разрешения на строительство и последующей регистрации жилища.
• Дом не выше трех этажей. Является самым спорным моментом который, фигурирует в разъяснениях к ГрК.

Нормативно-правовая база

Регулирование такого вопроса на законодательном уровне развивается постепенно. Это обусловлено тем, что в прошедшем имел место быть целый бум на индивидуальное загородное строительство, когда постройки возводились без проектирования и выдачи разрешений. При всем этом не было никаких средств регулирования, что часто в будущем приводило к не самым приятным ситуациям.

Например, жилой дом был построен пару годов назад и в нем тихо проживали годами, но позже выясняется, что территория вообще не предназначена для осуществления строительных работ. Такой дом в принципе не может быть узаконен. 

Первой попыткой урегулировать вопрос стала дачная амнистия, позволившая зарегистрировать жилье такого типа в легком порядке. Она постепенно теряла свою актуальность по мере того, как развивалось законодательство в сфере недвижимости и почти многие её положения подверглись изменению согласно с новыми поправками закона.

О чем нельзя забывать

Хотя в правовую базу равномерно вносятся изменения и тем, кто в этом не разбирается, трудно разобраться с изменениями в законодательстве, отметим несколько качеств, которые обязательно должны быть учтены:

• Для возведения жилого дома на землях ИЖС непременно пригодится разрешение на строительство. Без него окажутся неосуществимым последующие работы по постановке на учет и регистрации прав собственности.
• Без разрешения на строительство можно регистрировать исключительно нежилые постройки (баню, хозяйственный блок, гараж и т.д.).

Внимание! Если вы приступили к строительству жилой постройки и одновременно с этим оформляются документы, вы идете на риск, поскольку здание может быть признано самостроем. При таком варианте потребуется прохождение процедуры узаконивания через судебный орган, однако всегда остается вероятность того, что суд окажется не на вашей стороне.

Какие нужны документы

Перед началом строительства надо обзавестись абсолютно всеми необходимыми документами, а точнее разрешением на строительство. Само собой, построить дом можно и без этого документа, но это чревато появлением многочисленных трудностей с регистрацией. В отдельных случаях через судебный орган будет вынесено решение о демонтаже постройки.

Возведенный без разрешения дом может быть зарегистрирован как нежилой, но в этои случае не получится воспользоватьсяглавным достоинством строительства на землях ИЖС, возможностью обзавестись адресом и постоянной регистрацией. После строительства будет необходима такая документация:

• Документы основания на землю. Данная документация не является правом собственности, так как она служит для подтверждения исключительно возникновения прав на землю. К этой группе документов относятся: договоры об аренде, купле-продаже, дарения и т.д. Если ранее право собственности на землю уже было оформлено, основанием такого факта станет выписка из ЕГРН. Это единый документ, а потому свидетельство больше не выдается. В подавляющем числе случаев её не надо будет получать, поскольку вся необходимая информация уже имеется в реестре.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Начиная с марта 2018 года, требуется предоставление разрешения на строительство, если на учет ставится недостроенный дом. Ситуации сходственного плана быают, например, если обладатель приступил к строительству, но затем принял решение продать площадь и находящиеся на её площади постройки. При таком варианте не обойтись без регистрации права собственности на незавершенный объект.
• Технический план на дом. Не исключено, что может потребоваться и другая техническая документация, а потому стоит заранее проконсультироваться на этот счет, потому что отказ в приеме документов бывает обусловлен неполным комплектом.

Если сказать конкретно касательно технической документации, стоит разъяснить ситуацию с кадастровым и техническим паспортом.

Важно понимать, что кадастровый паспорт как документ больше не действует. Его функции на данный момент выполняет выписка из ЕГРН. Функции технического паспорта практически полностью производятся техническим планом, а потому он может потребоваться разве что при получении ипотечного кредита.

Регистрация дома на землях ИЖС является наиболее простым и хорошо регламентированным вариантом из всех доступных. Согласно ст. 25.3 ФЗ 122, для собственника земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его возведения, который подтверждается требуемыми документами. 

Если земли имеют ВРИ для садоводства, огородничества, садоводства, или являются дачными участками, тогда все обстоит ощутимо сложнее. Типы строений, которые могут быть возведены на схожих территориях, определены ФЗ 66:

• Дачные участки, дома с постоянным (возможна регистрация) или временным проживанием. В последних возможна регистрация.
• Садовые участки, дома для временного проживания, не предназначены для регистрации.
• Огородные участки, исключительно хозяйственные постройки.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, мы даем рекомендацию перед этим проконсультироваться у профессионалов еще до того момента. С правовой консультацией вы будете подготовлены к разным сложностям и сможете избежать их, и при всем этом не нарушая закон.

Документы собраны, что делать дальше?

После сбора всей необходимой документации надо подать заявление в Россреестр. Как уже было отмечено, ранее регистрация права принадлежности и постановка на учет в кадастре были двумя отдельными юридическими процедурами, которые выполнялись в разно время.

Согласно законодательству, любой недвижимый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете. Только в таком случае на него может быть оформлено право собственности. К тому из-за этого приходится растрачивать много времени на прохождение необходимых процедур. Вследствие этого почти многие собственники земли так и не оформляли право собственности после постановки дома на кадастр. Проблемы возникали при попытке наследования или продажи.

В ст. 16 ФЗ №122 говорится, что за собственниками закрепляется право подать сразу весь пакет документации, как постановки на учет, так и регистрации прав. В результате этого можно ощутимым образом сократить срок прохождения двух процедур.

Нововведения коснулось и методов подачи заявки. Ранее можно было напрямую обращаться в Росреестр. Сейчас же документация подается через МФЦ или официальный сайт Госуслуг.

Делая выбор в пользу одного из вариантов, требуется брать принять в расчет такие нюансы:

1. Если вы решили подать заявление через Госуслуги, тогда от вас потребуется электронная цифровая подпись. При её наличии можно будет отправлять заявление и электронные копии документации, но все равно нужны будут оригиналы.
2. В случае обращения в МФЦ на оформление документов уйдет больше времени, что обусловлено нюансами работы различных ведомств. Срок оформления надо отсчитывать с момента поступления документации в Росреестр, а не их подачи в МФЦ.

После подачи документации специалисты Росреестра проведут правовую экспертизу с последующим принятием решения. В случае положительного вердикта дом будет поставлен на кадастровый учет, но также одобрено право собственности. При приеме документации выдается расписка с указанием даты посещения Росреестра. При отсутствии сомнений касательно юридической чистоты представленных документов дом будет зарегистрирован, обладателю на руки выдается выписка из ЕГРН. Согласно законодательству, решение по заявлению выносится в течение десяти дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До 1 марта 2018 года предоставлялась возможность воспользоваться легким способом. При помощи дачной амнистии можно было произвести регистрацию прав на жилую постройку, если земля стояла на кадастре и находилась в собственности. На сегодня же остается только проходить полную регистрационную процедуру по описанному выше порядку.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

При регистрации дома на землях ЛПХ и ИЖС или ЛПХ требуется оплатить государственную пошлину. Размеры пошлин варьируются в зависимости от вида регистрационного действия. Уточнить определенные суммы можно на сайте Росреестра.

Помимо этого, важно учитывать и получение технических документов на регистрируемый дом. Так как её подготовкой может заниматься исключительно кадастровый инженер с подходящей лицензией, сэкономить на его услугах не удастся.